【WASH&DRY 天満3丁目店】自社新築マンション1階の活用で高利回りを実現。辻商プランニングとともに追及する、不動産事業とコインランドリー経営の圧倒的な相乗効果

大阪エリアを中心に「変わることのない幸せの創出」を理念に掲げ、新築マンションの建築・所有・販売を展開する株式会社フロントハウジング。同社は自社開発マンションや本社ビルの1階スペースを活用し、直営・運営を含め19店舗ものコインランドリーを展開しています。

2025年にオープンした「WASH&DRY 天満3丁目店」は、自社ビル1階の限られたスペースを極限まで効率化した先進的なモデルです。居住者の利便性向上はもちろん、周辺住民の需要も取り込むことで安定した収益を確保。土地・建物を所有する不動産会社だからこそ実現できる「家賃コストなし＝高利回り」という構造と、辻商プランニングの緻密で堅実な事業計画が噛み合った、不動産投資の新たな成功事例です。

 WASH&DRY 天満3丁目店・オーナープロフィール

【開業のきっかけ】事務所ビルの1階活用から始まった試み。コインランドリー経営で「部屋を貸すより圧倒的な高利回り」

当社は1Kや1LDKを中心とした新築賃貸マンションの企画開発・所有・販売を手掛けています。コインランドリー事業への一歩を踏み出したのは2022年、西宮にある自社事務所ビルの1階スペースをどう有効活用すべきか検討したことがきっかけでした。

テナント貸しを含めさまざまな活用法を調べる中で行き着いたのが、コインランドリー経営でした。実際にシミュレーションを重ねると、通常の賃貸部屋として貸し出すよりもコインランドリーとして運用する方が利回りが良いという結論に達したのです。利回り向上と同時に、1階にランドリーがあることでマンション入居者の満足度・利便性も飛躍的に高まるという、不動産業ならではの強力な相乗効果が見込めたことで本格参入を決意しました。

【開業準備】辻商プランニングの「迅速さ」と「固めの事業計画」。上振れを生む信頼のマーケティング

参入にあたりインターネット経由で2社へ問い合わせを行いました。その中でスピード感とレスポンスの早さ、的確な対応を見せてくれたのが辻商プランニングでした。辻社長自らが足を運び、直接提案してくださったことも信頼の一歩となりました。

特に感銘を受けたのが、辻商プランニングの緻密なマーケット分析と堅実なシミュレーション力です。提出された事業計画は決して甘い予測ではなく、極めて固く（控えめに）試算されたものでした。実際にオープンしてみると、提示された計画値からのブレがほとんどなく、むしろ計画を上回る売上（上振れ）を記録してくれました。数字の信頼性が高いため、不動産投資としての事業判断を迷いなく下すことができました。

【開業後の運営実態】天満・西宮ともに年商1,000万円突破。辻商プランニングと築いた全19店舗の安定収益構造

2025年にオープンした「WASH&DRY 天満3丁目店」を含め、現在では自社直営および運営で19店舗を数えるまでになりました。売上は立地によって異なるものの、1号店である西宮の店舗は2年目から年商1,000万円を超え、天満3丁目店についても順調に1,000万円の大台を達成しています。

当社では1店舗あたり年商600万円をひとつの基準ラインに設定していますが、全店舗の7割以上でこのボーダーをクリアしています。一般的なコインランドリー経営では毎月の店舗賃料が発生しますが、自社所有物件であればランドリーの売上そのものが「家賃収入以上の高利回り」に置き換わります。このコスト構造上の強みが、極めて高い収益性と事業の安定性を支えています。

【成功の工夫と差別化】辻商プランニングと設計した高効率な空間と、地域とつながるサイネージ活用

新築時から自社で計画・建築できる不動産会社ならではの強みを活かし、設計段階からランドリーとして最も使いやすい動線と排気・設備ラインを構築しています。天満3丁目店では、約25平米の敷地を2つの部に分け、バックヤードも含めて敷地のロスが一切出ないよう空間を徹底的に有効活用しました。

また、店内には専用モニターを設置し、地域の少年野球やサッカーチームのメンバー募集などを無料で放映しています。来店されたお子様連れの保護者様が気づいて活用してくださるなど、単なる洗濯の場にとどまらず、地域の繋がりや社会貢献を生み出すコミュニティスペースとしても機能させています。

【店舗づくりと経営判断のポイント】辻商プランニングとともに推進する、新築一体型モデルの優位性と即効性

当社の手掛ける賃貸マンションは20戸〜50戸（平均30戸程度）の規模感が中心ですが、1階のコインランドリーはマンション居住者だけでなく、近隣住民の皆様にも日常的にご利用いただいています。

これまでトランクルーム事業など他の付加価値事業も試みてきましたが、コインランドリーはオープン直後から需要がスムーズに立ち上がり、早期に収益化できるスピード感が大きな魅力です。

新築マンションの建築計画がある際には、最初から1階にコインランドリーを組み込む設計を行うことで、建築コストや設置ロスを最小限に抑えつつ、物件全体の資産価値と収益力を最大化させることができます。

【オーナーとしての本音】心強いパートナーシップ——辻商プランニングと切り拓く「不動産×コインランドリー経営」の未来

当社が掲げる「変わることのない幸せの創出」という理念のもと、住まい手には利便性を、事業としては高い利回りを提供するコインランドリーは、不動産業と最高に相性の良いビジネスだと確信しています。特に自社で土地や建物を所有・建築する企業にとって、賃料リスクを負わずに空間価値を最大化できる点は最大のメリットです。

辻商プランニングという、数字を厳しく見極めブレのない計画を立ててくれる確かなパートナーがいるからこそ、私たちは安心して店舗網を拡大できています。今後も新築物件の立ち上げにあわせてコインランドリーを積極的に展開し、事業の発展と地域社会への貢献を両立させていきたいと考えています。

【ランドリー総研の視点】「不動産開発×コインランドリー経営」で利回りを飛躍させる、デベロッパー・オーナー必見の成功モデル

今回のフロントハウジング様の事例は、土地・建物を自社で手掛ける不動産会社様にとって最も理想的なアセットアロケーション（資産活用）の解を示しています。

通常、コインランドリー経営において固定費の大きな割合を占めるのが「店舗賃料」ですが、自社所有物件を活用することで実質的な賃料リスクを排除し、ダイレクトに高い利回りを獲得。さらに、新築段階から排気やバックヤードを考慮した最適設計を行える点は、建築・不動産業界ならではの強力なアドバンテージとなります。

そこに辻商プランニング様の「堅実でブレのない事業計画」と「迅速な対応力」が合わさることで、投資回収の確実性を極限まで高めています。既存のテナント貸しやマンション経営にプラスアルファの収益性と即効性を求める不動産オーナー様・デベロッパー様にとって、非常に再現性の高い注目のビジネスモデルです。

（ランドリー総研 編集長：吉岡 文香）